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特殊機會投資風口已來? 遠洋資本再設6億美元私募基金

來源:觀點網  陳玲 南寧房掌柜  2022-02-17 10:31:23
[摘要]房企信用風險事件頻發,企業很難融資,需要特殊機會類的錢和團隊進入,這恰好是特殊機會投資團隊所等待的機會。

  近年來,遠洋資本動態很多。

  2月15日,遠洋資本官微公布,其于近日聯合多家全球知名機構投資者,發起設立6億美元地產特殊機會基金,該基金是國內首支聚焦于境內住宅開發的美元特殊機會基金,專注于投資中國境內包括長三角、大灣區在內的核心城市的住宅開發項目。

  這也是在去年寫字樓基金、物流地產基金后,遠洋資本再成功設立的一支美元私募股權基金。

  遠洋資本早已走通“地產基金模式”,在去年成立的寫字樓基金中,半盲池基金的一部分投向國貿中服Z6地塊的在建項目以及運營中的遠洋光華國際項目,轉讓給基金的總價是64.15億元。

  寫字樓、物流地產、住宅項目,通過成立基金將項目注入、出表、套現,再用于新項目開發,遠洋得以形成物業開發、物業管理與基金間的閉環。

  如今,遠洋資本將更多目光投向地產特殊機會投資。有分析人士對觀點新媒體指出,調控下房企信用風險事件頻發,企業很難融資,需要特殊機會類的錢和團隊進入,這恰好是特殊機會投資團隊所等待的機會。

  6億美元新基金

  按照遠洋資本自身的定位,其主要從事另類資產管理業務,業務范圍包括不動產投資、私募股權投資、結構化投資、戰略與創新投資。

  遠洋資本表示,其正處于第二個戰略規劃期中,公司的愿景目標是成為卓越的另類資產管理公司,而基金化是戰略規劃中最重要的轉型方向。

  據介紹,此次新成立的基金將主要對優質的城市更新項目以及有潛力的特殊機遇項目進行投資,由遠洋資本擔任基金的普通合伙人(GP)及基金管理人,負責基金的日常運營及管理。

  近年來,遠洋資本的基金化運作,主要通過遠洋集團或者遠洋資本聯合外部資金成立基金平臺對外尋找合適標的進行投資。

  觀點新媒體了解到,新發起的美元特殊機會基金,是遠洋資本繼冷鏈基金、核心寫字樓基金、物流地產基金后,近期成立的第四支美元私募股權基金。

  去年10月13日,遠洋集團宣布聯合數家國際投資人(包括全球主權財富基金與機構投資者),擬共同出資參與設立總規模為14億美元的核心寫字樓基金,專注投資于一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目,當中半盲池基金的一部分投向國貿中服Z6地塊的在建項目以及運營中的遠洋光華國際項目,轉讓總價64.15億元。

  短短幾天后,遠洋資本再聯合某亞洲主權基金,發起設立4億美元物流地產私募基金,專注于投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地產項目。

  在該基金中,遠洋資本擔任基金普通合伙人(GP)及基金管理人,負責基金日常運營及管理,遠洋資本旗下子公司“遠洋物流”將對基金的項目進行開發運營和物業管理。

  而值得關注的是, 2021年6月,遠洋資本曾收購紅星美凱龍旗下物流資產,涉及11個項目分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、貴陽和西安等經濟活躍地區及物流節點城市,項目位置臨近市區,總建筑面積規模約85萬平方米。該筆收購后,遠洋資本運營以及開發的物流倉庫規模將超過400萬平方米,資產總價值超過200億元。

  遠洋資本能夠通過基金將部分項目注入、出表、套現,再用于新項目開發,形成物業開發、物業管理與基金間的閉環。

  如今,遠洋資本看上了地產特殊機會投資。

  特殊機會投資

  特殊機會投資,顧名思義是“經濟到了某個特殊周期、宏觀環境到了特殊階段、某些標的碰到特殊事件,導致標的物處于特殊困境的、受壓的狀態”,此時因資產的價格偏離資產的應有價值而產生的的投資機會。

  數據方案提供商Preqin曾將全球另類資產分為私募股權、私募債權、對沖基金、不動產、基礎建設和自然資源六大類別。

  而中國則主要以三類為主。北京植德律師事務所合伙人張文良曾分析,目前中國市場上特殊機會投資涉及的資產類型主要包括債權資產、實物資產和股權資產。

  其中,債權資產即大眾認知中的不良資產,由原來狹義的貸款五級分類(正常、關注、次級、可疑、損失)中后三類的銀行債權,逐步擴展到非銀行金融機構包括信托債權、租賃債權、債券等,再到非金融債權包括股權投資對賭債權、P2P債權、經營類債權等。

  實物資產的特殊機會投資主要涉及房地產和一些通用型的其他資產,定制化的非標實物資產由于流動性較差不具有普遍意義上的投資價值。房地產從資產的來源角度看包括市場化的爛尾樓,債權的抵押物,債權人持有的抵債資產,運營效益低下的存量物業,國企、民營企業、外資機構閑置或者退出市場后對外處置的物業等。

  股權資產主要包括國央企的輔業剝離和混合所有制改革形成的投資機會,由于各種原因而陷入經營困境和債務危機但尚具有重組價值的企業,市場化債轉股的機會,各類基金到期無法退出而需要處置的股權資產或者需要置換的基金份額等。

  有分析指,遭遇特殊機會情況各不相同,可能是企業實控人因素令企業經營遭遇困境,或是宏觀政策調整而陷入流動性危機等。

  比如,目前大環境下,包括陽光城、富力等在內的房企均出現流動性風險,經營陷入困境,需要通過資產出售以換取生存空間。

  2021年12月20日,央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》,鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務,重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目,并且,針對出險企業項目的承債式收購,相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

  之后在1月27日遠洋集團的投資者會議上,其管理層表示,并購貸在不納入“三道紅線”后,監管機構以及人民銀行旗下的交易商協會鼓勵優質房企來做一些并購的專項貸款,遠洋在受邀白名單中。

  遠洋那時候表示:“公司也在嘗試和準備,但要根據總體戰略考慮,不是為了并購而并購,目前還沒有具體標的,也沒有與風險房企合作的項目?!?/p>

  高風險的另一面是高收益,早在2021年末,包括高盛與橡樹資本在內的機構就已瞄準中國困境開發商的特殊投資機會。

  橡樹資本創始人兼聯席主席Howard Marks稱:“ 很多中國房地產開發商最近遇到的麻煩,已經為我們帶來了更具吸引力的房地產貸款機會?!?/p>

  其表示,由于監管的限制,債券發行、銀行貸款和影子銀行融資等中資房企的大多數融資渠道基本上已經被卡死,這成為橡樹資本主要機會之一。據悉,該機構配置資本的主要方式是優先級定制貸款結構,并具有優質抵押品,且如果進入司法程序將能夠提供保護。

  特殊機會投資概念較為寬泛,適用范圍廣泛,形式較為靈活,可以選擇資產收購、股權并購、成立并購基金等參與方式。

  在這個“地產寒冬”,遠洋資本此類資產管理公司或許迎來了一個地產特殊機會投資的好時期,他們能夠抓住這種基于流動性折價或資源跨周期升值投資機會,憑借自身資源整合能力,提升資產價值。

  總體來看,國內機構還是更關注底層有不動產的特殊機會。比如,“中植系”曾因收購多個特殊機會資產收到較高關注度,其旗下獨立運營的資產管理公司中海晟融通過法拍,接連接盤慈云寺6號樓、中弘大廈、世茂工三、樂視大廈等資產。

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責任編輯:簡艷霖

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