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房企拿地從火爆入場到謹慎觀望 市場更偏愛一二線城市

來源:房掌柜  整理 南寧房掌柜  2020-11-17 10:01:51
[摘要]今年的土地市場走過了一場“過山車”行情。

  今年的土地市場走過了一場“過山車”行情。

  貝殼研究院數據顯示,2020年第三季度,全國351城整體住宅用地累計成交規劃建筑面積12.5億平方米,累計同比降幅收窄6.2個百分點至5.6%。

  剛剛過去的第二季度,土地市場卻釋放出了別樣的熱情。

  據貝殼研究院發布的《2020年全國市場半年報》數據顯示,2020年上半年,一線城市居住用地成交規劃建筑面積同比增長61.9%,市場火熱。二線城市帶動總體成交樓面價上漲,溢價率接近去年同期。

  2020年上半年,多個城市集中放出優質地塊,加速了市場恢復,提升了土地市場交易熱度。

  10月25日,北京某房企負責人告訴時代周報記者,上半年,公司做了豐富的土地儲備,且儲備資源相對優質,按照目前的市場交易情況預估,上半年的儲備貨值可以達到近130億元。

  據貝殼研究院測算,預計2020年全年土地市場成交規劃建面或將與去年持平,(2019年全年成交規劃建筑面積達19.5億平方米),且2019年全年成交金額僅突破5萬億元,隨著調控潮的到來,預計2020年全年土地市場成交金額同樣與去年持平。

  各季度分化明顯

  今年初,全球遭遇疫情突襲,第一季度,各行業停工停產合力抗擊疫情,在市場“寒冬”之中,土地市場也受到了影響。

  中指院數據顯示,分季度來看,今年一季度全國300城住宅用地推出1.8億平方米,同比下降15.1%。

  伴隨著疫情得到有效控制,二季度復工復產有序開展,土地市場止跌回升。中指院數據顯示,二季度土地供應力度明顯加大,核心城市優質地塊集中放量,住宅用地推出3.6億平方米,同比增長11.6%。

  “我們只是一家根植在三線城市的小房企,沒有那么多的資本去儲存太多的土地,往年度,我們的土地儲備只有20萬平方米左右,但是今年在招拍掛市場儲備了將近50萬平方米,因為今年上半年,招拍掛市場的土地資源比較優質?!苯?,某房企相關業務板塊負責人李哲(化名)告訴時代周報記者。

  據統計,上半年全國300個城市推出各類用地10.9億平方米,同比增長1.5%;成交各類用地8.7億平方米,同比減少6%;其中,推出住宅用地5.4億平方米,同比增長1%;住宅用地成交4.3億平方米,同比下降5.4%;價格方面,住宅用地成交樓面均價為5154元/平方米,同比上漲16.5%。

  諸葛找房相關報告分析認為,二季度成交形勢有明顯回升趨勢,其主要原因是,首先是二、三月份積壓的土地需求集體釋放的結果;其次,疫情沖擊影響地方財政收入,地方政府為了吸引房企放出了一大批優質地塊引來房企的熱搶;另外,受到當時融資環境較為樂觀的影響,房企手中糧草充足,有足夠的資金去搶奪熱點地塊。

  走過了火熱的“囤地季”,隨著政策密集出臺,第三季度,部分房企開始收縮支出成本,加大推盤銷售回款。

  自7月開始,全國336城土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷。根據克而瑞統計顯示,截至9月底,全國第三季度經營性土地成交建筑面積達到58533萬平方米,環比第二季度下降20%。

  近日,一位房地產企業人士告訴時代周報記者,通常很多企業都會在三季度大力推盤,以及加速銷售回款上面,而今年的第三季度出現了多個重磅的政策信息,其中“三道紅線”直指房企融資,房企開始審慎拿地,以控資產。

  市場更偏愛一二線城市

  為保證銷售穩定性,大部分房企將目光聚焦在了一二線城市上面。

  “公司起家于三線城市,按照往年來說進入到省會二線城市有一定難度,但是今年疫情期間,我們在省會城市成功拿到兩幅宅地,這為公司今后更大的發展奠定了基礎,有了突破才能有成長?!崩钫苋缡钦f。

  據克而瑞數據顯示,2020年上半年,全國二線城市土地供應微漲,土地成交下降。2020年1―6月,二線城市共推出土地面積為30238萬平方米,同比上漲7.87%;土地成交金額與面積同比均下降,其中,土地成交面積為23945億元,同比下降8.07%;土地成交金額為8987億元,同比下降10.72%。

  一線城市土地市場供求均同比上升,其中,成交金額上漲超5成。2020年1―6月,一線城市共推出土地面積為5099萬平方米,同比上漲50.73%;土地成交金額與面積均同比上漲,其中,土地成交金額為3881億元,同比上漲56.57%。而三四線土地市場熱度與去年相差無幾,土地市場供求微漲。

  數據可見,房企的熱情依然圍繞著一二線城市,三四線城市的土地市場則不溫不火,諸葛找房數據顯示,從單宗地塊成交情況來看,上海、北京、深圳、廈門、南京等一二線城市仍然是房企重點布局城市。

  這些優質的一二線城市地塊也引來各大企業的百輪競拍,其中,6月12日,融創經過288輪競價、耗時近6.5個小時,以總價38.38億元競得浙江紹興一宗商住地,樓面價12263元/平方米,溢價率達25.42%。

  據風財訊智庫數據可見,從全國住宅用地成交總價TOP10來看,入榜地塊仍集中在一二線城市,其中,一線城市中共有3塊土地入榜,二線城市有5塊入榜。

  10月29日,諸葛找房分析認為,競得高價地房企多采取聯合拿地方式,在當前行業競爭越來越激烈疊加疫情影響的環境下,聯合拿地對于房企來說是一種最大限度的降低風險和減輕資金壓力的方式。

  從土地溢價率來看, 2020年上半年,全國主要100個大中城市土地平均溢價率為14.41%,同比下降3.66個百分點,其中,二季度土地溢價率為15.85%,較一季度上升4.14個百分點,二季度土地熱度上升明顯。

  而這種熱情甚至延續到了第三季度。

  國家統計局數據顯示,1-9月份,房地產開發企業土地購置面積15011萬平方米,同比下降2.9%,降幅比1―8月份擴大0.5個百分點;土地成交價款9316億元,增長13.8%,增速提高2.6個百分點。

  中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶認為,結合各城市上半年土地供應情況和政府全年供應計劃來看,下半年全國住宅用地仍有放量空間,部分城市有優質土地出讓,預計房企拿地積極性或有所減弱。

  來源:時代周報

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責任編輯:陳潔

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