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全國土地市場延續分化態勢 部分企業依然在積極拿地

來源:房掌柜  整理 南寧房掌柜  2019-11-19 14:30:42
[摘要]50大城市土地市場合計土地出讓金額達到3.57萬億元,同比上漲幅度為17.4%

近期,全國主要城市土地推出量和成交量均出現較明顯下滑,延續近幾個月來成交轉淡趨勢。不過,2019年上半年土地市場成交火爆,使得今年以來土地市場累計成交額相比去年依然大幅增長。

土地市場延續分化態勢

中原地產研究中心統計數據顯示,截至11月18日,2019年以來受監測的50大城市土地市場合計土地出讓金額達到3.57萬億元,同比上漲幅度為17.4%。其中,土地出讓金千億規模的城市達到12個,刷新歷史同期紀錄。年內累計土地出讓金額最高的是杭州市的2474億元,其次分別是蘇州1641億元、上海1587億元。

另外,福州、鄭州、成都、昆明、溫州等15個城市土地出讓金額超過500億元。在50個城市里68%的城市2019年土地出讓收入同比上漲。今年三季度房地產行業融資環節出現的一系列收緊性政策,對于土地市場溢價率有了明顯影響,一二線城市的土地成交熱度有所降低。不過,部分企業依然在積極拿地。

實際上,近兩個月以來,由于臨近年底,部分熱點城市土地掛牌供應有所增加。整體來看,土地市場延續分化態勢。張大偉說,“從最近兩個月的市場表現來看,第二梯隊的房企搶地更為堅決”。

克而瑞地產研究中心的監測數據顯示,今年10月份,全國土地市場量穩價跌。市場熱度方面,土地成交平均溢價率在10月終于止住下滑勢頭,迎來近6個月來的首次回升,漲至8.3%。該機構研究員馬千里表示,“主要是受一二線城市中心城區優質宅地成交增加帶動”。

張大偉也認為,雖然一二線城市調控政策相對嚴格,但對于房企來說,為了加大銷售額,依然會集中拿地。從全國土地市場來看,最近三四線城市依然相對低迷,這種情況下,更多的房地產企業傾向于把資金投入到一二線城市,這也是導致一二線土地市場熱度相對回升的主要原因。

業內人士認為,從不同城市的土地市場表現來看,有些城市明顯已經進入了調整期,價格開始下行,而有些城市價格仍然居高不下。

部分企業依然在積極拿地

從上市房企的情況看,四季度以來一線梯隊企業銷售業績創新高,同時拿地態度普遍較積極。

  以萬科A為例,公司10月份共實現合同銷售面積271.3萬平方米,合同銷售金額433.8億元;2019年1-10月份,公司累計實現合同銷售面積3332.9萬平方米,合同銷售金額5189.9億元。自2019年9月份銷售簡報披露以來,萬科A新增加開發項目16個,合計權益建筑面積374.7萬平方米,合計權益地價155.19億元。

  從拿地區域看,銷售金額在千億級別的房企,近期仍然以布局一二線熱點城市為主。以招商蛇口為例,10月公司實現簽約銷售面積86.26萬平方米,同比增長18.72%;實現簽約銷售金額170.61億元,同比增長2.48%。2019年1-10月,公司累計實現簽約銷售面積919.29萬平方米,同比增長46.13%;累計實現簽約銷售金額1791.01億元,同比增長34.76%。

  自2019年9月銷售及購地情況簡報披露以來,招商蛇口共新增9個項目地塊,多數位于一二線熱點城市。其中,上海崇明區共有兩宗地塊,成交總價分別為6.1億元和22.36億元,均擁有項目33%的權益。昆明市有兩宗地塊,分別位于滇中新區和晉寧區。南京市有一宗,成交總價為31.4億元,公司控股子公司擁有項目55%權益。三亞市深??萍汲菃訁^有一宗地塊,成交總價為5.08億元。

  從企業近期拿地的情況看,不少房企進一步鞏固本土發展地位。以榮盛發展為例,作為河北省廊坊市本土開發商,公司在10月份銷售月報中披露,2019年10月16日,全資下屬公司香河榮信房地產開發有限公司在廊坊市香河縣自然資源和規劃局舉辦的國有建設用地使用權拍賣出讓活動中,以2.67億元取得廊坊市香河縣2019-110號地塊的國有土地使用權。廊坊市香河縣2019-110號地塊位于廊坊市香河縣京哈高速公路南側、百家灣排干西側,出讓面積5.03萬平方米,土地用途為居住用地,用地期限為70年。

  克而瑞機構認為,受土地市場持續低位運行的影響,百強房企拿地總體保持理性,拿地溢價率顯著回調。以恒大為代表的龍頭房企近期拿地多以底價成交,幾乎沒有出現高溢價成交的地塊。預計2019年年底之前,房企拿地將繼續保持理性和謹慎,控制土地成本將成為關鍵,“逆周期”拿地的關鍵在于價格是否合理。

  這一說法在不少頭部房企身上得以驗證。以融創中國為例,公司9月24日以30.9億元競得上海青浦住宅用地,溢價率僅為0.6%。融創中國此前表示,嚴格控制投資節奏。

(文章整理自經濟參考報、中國證券報)

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責任編輯:莊曉霞

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