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“營改增”后房企獲減稅紅利 關注的是房價會不會降?

來源:四川日報  陳巖 南寧房掌柜  2016-04-22 10:25:20
[摘要]對于房地產業納入營改增試點范圍,我的很多朋友都很關心。因為房地產業稅負的變化,有可能會影響房價。作為企業老板,我們考慮的還有經營策略的改變

  “我”看營改增

  對于房地產業納入營改增試點范圍,我的很多朋友都很關心。因為房地產業稅負的變化,有可能會影響房價。作為企業老板,我們考慮的還有經營策略的改變。

  “我”是誰

  我是成都一家房地產開發公司的老板。我關心營改增后,公司的稅負會怎么變化,我周圍的人關心會不會影響到房價。

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  政策干貨

  房地產業將適用11%的增值稅稅率

  計算增值稅額的時候,開發商支付的土地價款可以從銷售額中扣除

  銷售老房地產項目,以及一般納稅人出租現有不動產,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅

  A

  稅負如何變?

  計算增值稅額可扣除土地價款

  營改增后,房地產業將適用11%的增值稅稅率,而目前營業稅稅率為5%。跟其他納入營改增的行業一樣,乍一看,稅率上漲這么多,嚇一跳。由于營業稅是基于全額征稅,而增值稅是基于增值額征稅,且對于部分成本可以進行進項稅抵扣,所以單純比較新老稅率沒有意義。

  房地產業成本中最大的一塊是土地成本,以成都的平均水平為例,要占到營收的四成到五成,因此,土地價款能否抵扣或在計算時扣除,成為關鍵中的關鍵。最近,房地產業如何征收增值稅細則出臺,向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。我長舒一口氣,看來行業稅負“只減不增”不是難事。

  以一套價值百萬元的住宅為例,土地價款、建筑安裝成本、毛利三項大概分別占50萬元、30萬元和20萬元。原先按5%繳納營業稅,稅金就是5萬元。

  以后征收增值稅,稅率為11%,國家規定銷售額中不含土地價款。這樣一算,所以這套房子的銷售額是(100萬元-50萬元)/(1+11%)=45萬元。那么銷項稅額就為45萬元×11%=4.95萬元。而另一大塊成本就是建安部分,核算進項稅額就為30萬元/(1+11%)×11%=2.97萬元。銷項稅額減進項稅額后稅金還不到2萬元。

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責任編輯:陳苗

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