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養老地產何時不再看上去很美 房展會“銀發潮”洶涌

來源:  經濟參考報 南寧房掌柜  2016-04-22 10:20:36
[摘要]家住東城的李阿姨已經在熙熙攘攘的展會上逛了兩個小時,吸引她的是兩個養老地產項目,一個位于河北涿州,環境不錯,大產權;一個在北京郊區,服務好,但是不賣產權,而是賣“30年使用權”

  暮春的北京仍微微有些寒意,但2016北京春季房展的熱度似已提前入夏。

  家住東城的李阿姨已經在熙熙攘攘的展會上逛了兩個小時,吸引她的是兩個養老地產項目,一個位于河北涿州,環境不錯,大產權;一個在北京郊區,服務好,但是不賣產權,而是賣“30年使用權”?!叭绻嬗行麄鞯哪敲春?,真想賣了城里的房搬到那兒去?!崩畎⒁陶f。

  剛剛落下帷幕的2016北京春季房展傳遞出這樣一個訊息,隨著我國進入老齡化社會的腳步加速以及人們養老觀念的變化,曾經“炒而不火”的養老地產正在受到購房者越來越多的關注,有望成為樓市新的增長點,但中國的養老地產行業真的準備好迎接旺盛的需求了嗎?

  房展會“銀發潮”洶涌

  “姑娘,新聞上說的那個養老公寓怎么走?”“小伙子,海南的房子在哪兒呀?”在北京春季房展上,這樣的問詢不絕于耳。組委會的統計數據顯示,與往屆展會觀展人群以中青年為主不同的是,此次房展近五成的觀展者為60歲以上的老人,而購房者不再只將目光聚焦在北京本地的剛需或改善項目,而是更多地瞄準國內和國外的宜居城市和養生養老地產。

  一家河北涿州樓盤面向北京老年人群推出了“養生養老”概念。工作人員介紹稱,這家地產公司最早是從高爾夫球場運營開始,到后來開發旅游地產,再到現在的養生、養老的運營模式?!白≡谶@里,養老配套設施完備,周末兒孫們來探望,也有地方玩兒?!?/p>

  位于懷柔區的北京首個智能養老社區,以其區位優勢和完善的養老設施吸引了大量中老年購房者。展會四天,看房登記達到160余組,實際成交共約40套。

  在展位前,工作人員不斷向看展人強調,不是賣房,賣的是服務?!霸鄄皇钱a權房,主要是合法使用權項目這個概念。1000平方米的康復醫療中心,室內有全程監控系統、煤氣泄漏報警系統,可以實現真正的居家養老。呼叫醫療中心,幾分鐘就來人?!?/p>

  據了解,該項目采取會員制,交錢成為會員,享有對應的一套公寓,實際上,會員獲得的是公寓30年使用權。將會員費和獲得使用權的公寓比對下來,差不多每平方米1萬元起。

  雖然定位是“養老”實驗基地項目,但該項目張經理稱,對會員的年齡等身份特征沒有要求?!斑@個房屋住多少人沒人管。這個房屋是提供給你的,在這30年任意處置這個房子,比如變動會籍資格,也可以出租,老人百年后兒女可以繼承?!?/p>

  只是看上去很美?

  事實上,在房展會之外,很多老年人已經看過不少養老房產,他們對配套設施也有更多期待?!坝幸恍┚褪悄迷瓉淼臅扌薷母?,不是那種真正適合養老的建筑。養老地產真正還是要看它的養護和醫療配套?!边€有的老年人表達了自己的擔憂:“關鍵是有顧慮,怕假?!?/p>

  老人們的顧慮也折射出了中國養老地產的現實困境:盡管大型開發商越來越把養老地產視為一種勢在必行的戰略選擇,萬科、保利等行業巨頭早已布局養老地產多年,更多的開發商也躍躍欲試,然而,在養老產業成為地產投資發展新“藍?!钡谋澈?,并非如看起來的那么美。養老地產的核心在于養老服務,而國內大多數資本的理解還停留在以養老概念賣房,更關注怎么從房地產開發掙錢,而忽略了養老服務本身。

  今年2月,中國老齡科學研究中心、清華大學建筑學院發布的《中國老年宜居環境發展報告(2015)》顯示,現階段我國雖然涌現出多種類型的老年宜居項目,但相較于發達國家及地區,老年宜居項目在策劃定位、規劃設計、工程建設、運營管理等環節均存在一些問題。

  最主要的問題是高端項目扎堆,中端主流居住需求被忽視。目前,房地產開發商、投資商的養老項目多定位于高端老年客戶群。而現階段高端老年客戶有效需求有限,已有的高端養老社區或護理設施中許多已面臨低入住率與虧損困境。隨著項目數量的增多,高端市場將面臨更激烈的競爭態勢。與此相對,中端剛需老年群體的養老服務需求量更大,卻被開發、投資企業忽視。

  盡管養老地產開發熱情高漲,但是部分老年宜居項目規模過大,與老人需求不符。近年來,一些養老項目動輒用地規模高達數千畝甚至上萬畝,床位數量逾千張。這種建設規模逾千畝的大型郊區型項目,單純開發養老產品不僅會加大投資風險,更會使后期運營管理面臨極大挑戰。

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責任編輯:陳苗

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